5 ratkaisua kiinteistöjen energiamurrokseen

Energiajärjestelmä ja kiinteistöjen rooli murroksessa

Energiajärjestelmä on parhaillaan historiallisen murroksen keskellä. Siirtymä pois fossiilisista polttoaineista on edennyt nopeasti, ja energiantuotanto perustuu yhä vahvemmin uusiutuviin energialähteisiin ja ydinvoimaan. Samalla energiantuotannon päästöt ovat laskeneet merkittävästi, ja koko yhteiskunta sähköistyy vauhdilla.

Kiinteistösektorilla energiatehokkuus on viimeisten 15 vuoden aikana vakiinnuttanut asemansa keskeisenä uudis- ja korjaushankkeita ohjaavana tekijänä.
Markkinoille on syntynyt runsaasti ratkaisuja energiatehokkuuden parantamiseen, ja kehitystä ovat tukeneet sekä rahoitus, lainsäädäntö että erilaiset tuet. Energiatehokkuuden parantaminen on ollut myös tehokas keino vähentää rakennusten käyttökustannuksia ja käytön ajan päästöjä.

Viisi ratkaisua kiinteistöjen energiamurrokseen tarkastelee energiamurrosta kiinteistöjen näkökulmasta ja esittelee viisi ratkaisua sen edistämiseen kiinteistökannassa.

1. Yhteiskunnan tavoitteet ja kannusteet kuntoon
2. Yhteispeli energiajärjestelmän kanssa kuntoon
3. Energiainvestoinnit kannattaviksi
4. Energiajohtaminen ja joustot kuntoon
5. Tilat käyttöön ja energiahukka kuriin

Nyt kiinteistöala on kuitenkin tienhaarassa

Energiantuotannon puhdistuessa energiatehokkuus ei yksin riitä päästöjen vähentämiseen, eikä se myöskään yksin enää takaa matalia energiakustannuksia. Sähkön hinta vaihtelee tunneittain yhä enemmän, ja kasvava osa laskusta muodostuu tehosta. Jatkossa keskeisemmäksi nousee kyky joustaa energiankulutuksessa ja siirtää kulutusta edullisimmille ja vähäpäästöisemmille tunneille. Myös sähkön ja lämmön varastoinnilla on merkittävä roolinsa. Kulutuksen ajoitus ja kulutuspiikkien tasaus ovat keskeisiä keinoja sekä järjestelmän tasapainon ylläpitämiseksi että kiinteistöjen energiakustannusten hallitsemiseksi. Painopiste on siis siirtymässä kilowattitunneista kilowatteihin.

Muuttuvassa järjestelmässä sähkön osalta korostuvat koko maassa samansuuntaisesti tuotannon vaihtelu, kasvava kysyntä ja energian varastoinnin ja kulutusjouston tarve, kun taas lämmityksessä muutos on paikallisempi ja sidoksissa esimerkiksi kaukolämmön tuotantotapoihin ja hukkalämpöjen hyödyntämismahdollisuuksiin. Yhteistä on kuitenkin kasvava tarve tuotannon ja kulutuksen tiiviimpään vuorovaikutukseen ja energian varastointiin.

Energiajärjestelmän muutos ei rajoitu pelkästään tuotantomuotoihin, vaan muuttaa koko järjestelmän rakennetta ja toimintalogiikkaa. Samalla kiinteistöjen rooli muuttuu: ne eivät ole enää pelkkiä energian kuluttajia, vaan myös energian tuottajia, varastoijia ja järjestelmän tasapainottajia. Esimerkiksi aurinkoenergia, lämpöpumput, hukkalämpöjen hyödyntäminen ja akut tarjoavat kiinteistöjen omistajille uusia mahdollisuuksia energiakulujen pienentämiseen.

Perinteinen ajattelutapa, jossa energiatehokkuuden parantaminen vähentää suoraan kiinteistön päästöjä, ei enää päde samalla tavalla kuin aiemmin. Käytön aikaisen energian päästöjen suhteellinen merkitys on romahtanut energiantuotannon puhdistuessa, korostaen esimerkiksi talotekniikkajärjestelmissä ja rakennuksen rakenteissa käytettyjen materiaalien päästöjen merkitystä. Energiatehokkuus säilyy edelleen tärkeänä, mutta sen rooli kytkeytyy entistä vahvemmin kustannuksiin, tehontarpeeseen ja kiinteistöjen arvoon.

Eurot ohjaavat päätöksiä

On olennaista ymmärtää, että kiinteistöissä päätökset tehdään kiinteistön omista, ei energiajärjestelmän lähtökohdista. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että erilaisia energiaratkaisuja toteutetaan vain, kun ne ovat sen omistajalle ja käyttäjälle järkeviä. Rakennusten käytön tarpeet ja liiketoiminnan tavoitteet ovat siis keskeisin energiaratkaisujen valintaa ohjaava tekijä.

Tämä asettaa reunaehdon koko energiamurrokselle: energiajärjestelmän kannalta hyödylliset ratkaisut eivät skaalaudu ilman, että ne ovat perusteltuja myös kiinteistötasolla. Kiinteistöjen roolin vahvistaminen energiamurroksen edistämisessä edellyttää selkeitä taloudellisia kannustimia sekä helposti käyttöönotettavia teknisiä ratkaisuja – olipa kyse kulutusjoustosta, hajautetusta tuotannosta, varastoinnista tai hukkalämpöjen hyödyntämisestä.

Viisi ratkaisua kiinteistöjen energiamurrokseen tarkastelee energiamurrosta kiinteistöjen näkökulmasta ja esittelee viisi ratkaisua sen edistämiseen kiinteistökannassa. Tavoitteena on tarjota kiinteistöalalle konkreettisia näkymiä vastuulliseen toimintaan sekä herättää keskustelua siitä, miten kannusteita ja ohjauskeinoja tulisi kehittää muuttuneen energiajärjestelmän tarpeisiin. Suositukset ovat keinovalikoima, ei toimenpideohjelma.
Julkaisu perustuu FIGBC:n jäsenten ja sidosryhmien haastatteluihin, Kestävyysbarometri-kyselyn tuloksiin sekä olemassa olevaan tutkimustietoon.

Lopulta energiamurros ei ole pelkästään teknologinen muutos, vaan myös muutos siinä, miten kiinteistöjä käytetään ja kehitetään. Vaikka osa ratkaisuista edellyttää investointeja, merkittävä osa potentiaalista voidaan saavuttaa optimoimalla olemassa olevaa rakennuskantaa ja kohdentamalla energiankäyttö tehokkaasti käytössä oleviin rakennuksiin.

Ratkaisuja ja suosituksista on kuvattu tarkemmin sekä lisää hyviä case-esimerkkejä on koottu erilliseen taustaraporttiin. Taustaraportista löytyy myös vinkkejä lisälukemiseen.

1. Yhteiskunnan tavoitteet ja kannusteet kuntoon

Kiinteistöalan ohjausjärjestelmä on rakennettu toiseen energiatodellisuuteen kuin missä nyt elämme: aikaan, jolloin energiantuotannon päästöt olivat suuret ja energiatehokkuuden parantaminen oli tehokkain tapa vähentää niitä. Sääntely, rahoitus ja verotus nojaavat E-lukuun ja energiatehokkuuteen, mutta energiajärjestelmän muutos on muuttanut pelikentän: nyt myös jousto, hajautettu tuotanto ja hukkalämmön kierto ovat keskeisiä. Nykyiset ohjauskeinot vetävät eri suuntiin, eikä yhteistä näkemystä ole siitä, mitä kiinteistöiltä oikeastaan halutaan.

Kiinteistöomistajalle tämä näkyy investointien arvioinnin vaikeutena. Monet vaikuttavat toimenpiteet – kuten hukkalämmön hyödyntäminen, kulutusjousto tai kiinteistökohtainen tuotanto – eivät välttämättä näytä hyvältä E-luvun näkökulmasta, eivätkä ne aina täytä vihreän rahoituksen kriteerejä. Kiinteistöverotus voi jopa rangaista energiatehokkuusinvestoinneista, ja tukipolitiikka on vaihdellut hallituskausittain.

Päätökset tehdään kuitenkin vuosikymmeniksi eteenpäin, eivätkä ne kestä epäselvää ja ristiriitaista ohjausta.

Tämä ratkaisu tarkastelee, miten yhteiskunnan kiinteistöille asettamia tavoitteita ja kannusteita tulisi uudistaa, jotta energiamurros etenee johdonmukaisesti koko rakennuskannassa ja ohjaus tukee aidosti vaikuttavia investointeja.

Toteutumista hidastavat tekijät

Epäselvyys valtakunnallisista tavoitteista.
E-luku ei ohjaa todellista energiankulutusta.
Vihreä rahoitus nojaa E-lukuun – eikä siksi enää ohjaa aitoihin päästövähennyksiin.
Energiatehokkuuden tukimekanismit ovat vaikeasti ennakoitavia ja ohjaukseltaan epäselviä.
Energiatehokkuusvaatimukset voivat jopa heikentyä EPBD:n myötä.
Energiatehokkuusvaatimukset eivät ohjaa korjausrakentamista systemaattisesti kohti pienempää energiankulutusta.
Uusiin tarpeisiin, kuten joustoon tai hajautettuun energiantuotantoon, ei ole ohjausta.
Kiinteistöverotus ei tue energiatehokkuus- ja päästövähennysinvestointeja.
Datakeskussääntely ei ohjaa energiankäyttöä eikä joustoa.

Suosituksia ja hyviä esimerkkejä

A. Selkeytetään valtakunnallinen tavoite kiinteistöjen
roolista energiamurroksessa

Suomeen tarvitaan yhteinen näkemys siitä, mitä kiinteistöiltä
odotetaan energiatehokkuuden, päästöjen, jouston ja hajautetun tuotannon osalta, ja miten yhteiskunnallinen ohjaus tukee sitä.

Energiateollisuuden visio nostaa esiin yritysten ja kuluttaja-asiakkaiden roolin energian tuottajina, varastoijina ja myyjinä, sekä osana älykästä ja joustavaa energiajärjestelmää.

Työ- ja elinkeinoministeriön vuonna 2025 julkaisemassa energia- ja ilmastostrategiassa tunnistetaan kiinteistöjen energiatehokkuuden lisäksi joustojen, varastoinnin ja oman uusiutuvan energiantuotannon mahdollisuuksia, mutta kiinteistöjen kannustimien kehittämiseen esitetään vielä vain vähän konkreettisia keinoja.

LUKE:n strateginen tiekartta ”Uusiutuvan energian Suomi 2055″ luo näkymää energiasiirtymän tulevaisuuteen energiatuotannon näkökulmasta. Kiinteistöjen roolia ei ole erityisesti korostettu, mutta joustojen ja varastoinnin rooli osana energiantuotantoa nousee esiin.

B. Uudistetaan E-lukuun nojaavat tuki- ja rahoituskriteerit

Poistetaan E-luvun taustalla olevien energiamuotokertoimien ohjausvaikutus. Otetaan tuki- ja rahoituskriteereihin E-luvun rinnalle rakennuksen laskennallinen/toteutunut energiankulu-tus ja hiilijalanjälki. Näin pystytään paremmin tarkastelemaan rakennuksen energiatehokkuutta, -kulutusta ja päästöjen vähenemistä. (ks. myös kohta C)

Useissa EPBD:tä koskeneissa lausunnoissa ehdotettiin konkreettisia muutoksia energiakertoimien muuttamiseksi.

C. Selkeytetään lainsäädäntöohjausta sekä energiatehokkuuden että kiinteistöjen aktiivisen roolin osalta

Varmistetaan, että energiatehokkuusdirektiivien (EPBD ja EED) muutosten myötä lainsäädäntö edelleen aidosti ohjaa energiatehokkuuteen ja päästöjen vähentämiseen. Arvioidaan sähkömarkkinalain uudistustarpeet.

Puhtaan energiajärjestelmän siirtymä (REPowerCEST)-hankkeen raportit luovat kokonaiskuvaa energiamurroksesta Suomessa sekä suosituksia jatkoon. Energiatehokkuuden, joustojen ja varastoinnin rooli nousee esiin myös näissä.

D. Kehitetään tukipolitiikkaa: energiatehokkuudesta huipputehojen ja suurten sähkösyöppöjen sääntelyyn

Siirrytään pitkäjänteiseen tukimalliin, joka ohjaa kustannus- ja päästövaikuttavimpiin kokonaisratkaisuihin. Tuetaan pienempää energiankulutusta ja joustoa.

Helenin selvityksen mukaan valtio voi kannustaa joustavaan energiankäyttöön muun muassa ohjaamalla energiatehokkuustukia joustopotentiaalin kartoituksiin.

E. Hyödynnetään verotusta energiamurroksen edistämiseen

Ohjataan kiinteistö- ja energiaverotusta palkitsemaan pienempi energiankulutus ja joustot sekä harkitusti omaa uusiutuvaa energiantuotantoa. Tämä voidaan toteuttaa joko verokannustimilla tai haittaveroja kiristämällä.

Valtio on vauhdittanut 2020-luvulla suuria ns. puhtaan siirtymän teollisuusinvestointeja ja energiantuotannon päästöjen vähentämistä esimerkiksi verohyvityksillä tai veroluokkaa alentamalla.

Suomi siirsi vuonna 2022 suuret lämpöpumput, sähkökattilat ja geotermisen lämmön kiertovesipumput alempaan sähköveroluokkaan parantaakseen polttamiseen perustumattomien lämmitysratkaisujen investointien kannattavuutta ja edistääkseen vähäpäästöistä lämmöntuotantoa.

F. Mahdollistetaan energiaremontit valtion takausten ja tukien yhdistämisellä vihreään rahoitukseen

Parannetaan taloyhtiöiden ja heikosti rahoituskelpoisten kohteiden mahdollisuuksia toteuttaa vaikuttavia energiaremontteja.

Kuntarahoituksen vihreällä rahoituksella on rahoitettu vuosien varrella kymmeniä uudiskohteita, jotka täyttävät muun muassa energiatehokkuusvaatimukset.

G. Datakeskussääntely kuntoon

Kiinteistöissä saavutetut energiansäästöt jäävät yhteiskunnalta saamatta, jos datakeskusten kasvavaa energiankäyttöä ei samalla ohjata. Ohjauksen tulisi viedä kohti datakeskuksia, jotka lisäävät sähköntuotantoa, joustavat ja joiden hukkalämpö hyödynnetään.

Microsoft rakentaa uuden datakeskusalueen ja Fortum sen yhteyteen hukkalämmön kierrätyksen kaukolämpöverkkoon. Datakeskusten tuottama päästötön hukkalämpö tulee kattamaan noin 40 prosenttia Espoon, Kauniaisten ja Kirkkonummen noin 250 000 kaukolämmön käyttäjän lämmöntarpeesta.

WorldGBC on laatinut yhteistyössä muiden toimijoiden kanssa kansainvälisiä suosituksia datakeskusten kestävyyteen.

Valtioneuvoston kansallinen tiekartta datakeskuksille antaa hyviä suosituksia.

Datakeskusten hukkalämmölle ei ole muita yhtä isoja vaihtoehtoja ja ne ovat keskeisiä kaukolämmön kannalta, sanoo Aalto-yliopiston energiatekniikan professori Sanna Syri.

Kaukolämmön päästöjä vähennettiin muun muassa palvelinten hukkalämmöllä Kankaanpäässä. Myös ”uimahallin vesi lämmitetään halliin sijoitettujen kahdeksan datakeskuspalvelimen hukkalämmöllä.”

2. Yhteispeli energiajärjestelmän kanssa kuntoon

Kansallisella tasolla energiajärjestelmä on historiallisessa murroksessa. Vähähiilisyys ja sähköistyminen muuttavat koko järjestelmän toimintalogiikkaa – aiemmin tuotanto jousti kysynnän mukaan, nyt joustotarve näkyy myös energian käyttäjille. Sähkönkulutus voi kasvaa merkittävästi tulevina vuosina, kun datakeskukset, teollisuus ja kaukolämpö kilpailevat samoista resursseista. Samaan aikaan kun järjestelmään lisätään jatkuvasti kulutusta ja tuotantokapasiteettia, miksi juuri rakennusten pitäisi säästää ja joustaa?

Kiinteistötasolla päätökset tehdään eurot ja hyöty edellä. Jokainen omistaja punnitsee, kannattaako tuottaa energiaa itse vai ostaa se keskitetyltä tuottajalta (ks. myös ratkaisu 3 omatuotantoon liittyen). Investointien osalta valinnat riippuvat esimerkiksi kannattavuudesta, teknisistä edellytyksistä ja paikallisista olosuhteista. Jos taas päädytään ostamaan energiaa, omistajan rooliin kuuluu fiksu ja vastuullinen hankinta: on varmistettava, että ostettu energia vastaa omistajan tavoitteita – ilman alkuperätakuita päästötön energia ei ole päästötöntä.

Tämä ratkaisu tarkastelee, miten energiamurros vaikuttaa kiinteistöihin ja mitä muutoksia tarvitaan, jotta kiinteistöjen potentiaali energiajärjestelmän aktiivisina toimijoina toteutuu.

Toteutumista hidastavat tekijät

Energian hinnan ja saatavuuden ennakoimattomuus vaikeuttaa kiinteistöjen pitkäjänteisiä investointipäätöksiä.
Alueelliset erot energiantuotannossa ja verkoissa vaikeuttavat kiinteistöjen päätöksentekoa.
Puutteellinen tieto estää energian kestävyyden luotettavan arvioinnin.
Sähkö- ja lämpöverkkojen kapasiteetti ja suljetut käytännöt rajoittavat kiinteistöjen aktiivista roolia.
Hinnoittelu ja sopimusmallit eivät vielä tee joustoista, omatuotannosta ja hukkalämmöistä kannattavia.
Epäselvä sääntely ja raskaat lupakäytännöt hidastavat hajautettujen ja alueellisten energiaratkaisujen toteutusta.
Kaavoitus ja rakentamisen ohjaus eivät tue alueellisia energiaratkaisuja ja hukkalämpöjen hyödyntämistä riittävän ennakoivasti.

Suosituksia ja hyviä esimerkkejä

A. Muodostetaan alueelliset yhteistyömallit ja energiajärjestelmävisiot kiinteistöjen investointien ohjaamiseksi

Kuntien, kiinteistöjen ja energiantuottajien yhteistyöllä voidaan kehittää kokonaisvaltaisia ratkaisuja. Alueen yhteinen energiajärjestelmävisio tekee näkyväksi, millaista energiajärjestelmää alueella rakennetaan ja millainen rooli kiinteistöillä siinä on.

Helenin ja Fortumin lämpökauppasopimus kytkee pääkaupunkiseudun kaukolämpöverkot entistä tehokkaammin toisiinsa ja mahdollistaa lämmön siirtämisen yli kaupunkirajojen silloin, kun sille on tarve.

B. Energiayhtiöiden kehityspolut ja hinnoittelun suunta näkyviksi kiinteistöjen päätöksenteon tueksi

Kiinteistöjen investoinnit edellyttävät ennakoitavaa tietoa kaukolämmön tuotantotavoista, päästökehityksestä ja hinnan muodostumisen suunnasta.

Helenin hiilineutraalisuusohjelma näyttää, miten Helsingin energiajärjestelmä etenee kohti hiilineutraaliutta ja vähäpäästöisempää kaukolämpöä. Julkinen kehityspolku tukee alueen kiinteistöjä kaukolämmön päästökehityksen ennakoinnissa ja omien energiaratkaisujen pitkäjänteisessä suunnittelussa.

Fortumin Espoo Clean Heat -ohjelma auttaa kiinteistöjä ennakoimaan kaukolämmön kehitystä kohti sähköpohjaista tuotantoa, hukkalämpöjen hyödyntämistä ja lämpövarastoja.

Colliersin kauppakeskus Gallerialle toteuttamassa energiatehokkuushankkeessa siirtymistä ilmavesilämpöpumppuihin vauhditti kaukolämmön hinnoittelumuutos, joka olisi nostanut kohteen lämmityskustannuksia noin 15 prosenttia.

Helen suunnittelee Helsinkiin pienydinvoimalaa, jonka tavoitteena on tuottaa säästä riippumatonta, päästötöntä ja kustannustehokasta energiaa.

C. Avataan kaukolämpöverkko hukkalämmöille ja hyödynnetään suurten lämmöntuottajien hukkalämmöt järjestelmätasolla

Luodaan tekniset, taloudelliset ja kaavoitukselliset toiminta-
mallit, jotka mahdollistavat hukkalämmön kustannustehokkaan syötön kaukolämpöverkkoon. Esimerkiksi datakeskusten hukka-lämmössä on valtava potentiaali.

Kankaanpään keskusta lämpenee viisi kuukautta vuodesta Knaufin kipsilevytehtaalta saatavalla hukkalämmöllä, Vatajankosken hukkalämpövoimalan avulla.

Fortumin avoin kaukolämpöverkko mahdollistaa asiakkaiden ylijäämälämmön myynnin verkkoon esimerkiksi datakeskuksista, kaupoista, palvelinkeskuksista ja sairaaloista.

Hiedanrantaan räätälöity kaukolämmitys on 100 % hukkalämpöä, jonka energianlähteinä hyödynnetään muun muassa datasalien ylijäämälämpöjä. Alkuperä varmennetaan Energiaviraston alkuperätakuilla.

D. Alueelliset ja korttelikohtaiset energiaratkaisut osaksi kaavoitusta ja rakentamisen ohjausta

Alueelliset energiaratkaisut edellyttävät, että energia huomioidaan jo kaavoituksessa, tontinluovutuksessa ja hankekehityksen alkuvaiheessa yhteistyössä.

Vantaan Aviapoliksessa suunnitellaan energiapositiivista aluetta, jonka tavoitteena on tuottaa vuositasolla enemmän uusiutuvaa energiaa kuin kuluttaa.

Nordic Superblock -konseptissa tiloja, toimintoja ja palveluja jaetaan yksittäisten rakennusten sijaan korttelin asukkaiden kesken.

K-Supermarket Mankkaa ja atNorth ovat toteuttaneet Espoossa ratkaisun, jossa datakeskuksen hukkalämpö kattaa lähes kaiken kaupan tarvitseman lämmitysenergian.

E. Kattava tieto ostoenergian ekologisista vaikutuksista saataville

Energian tuotannon elinkaaripäästöt, luontovaikutukset ja paikalliset vaikutukset on raportoitava yhdenmukaisesti ostopäätösten tueksi.

Energiateollisuuden Kaukolämmön päästölaskurista voi tarkastella haluamansa kaukolämpöyhtiön tai kunnan kaukolämmön hiilidioksidipäästöjä.

F. Tehdään alkuperävarmennetusta energiasta vastuullisen hankinnan peruslähtökohta

Alkuperävarmennuksen tulee olla selkeä osa energiasopimuksia, jotta ostettu päästötön energia voidaan todentaa luotettavasti.

Alkuperätakuu ja energiantuotanto ovat eri järjestelmiä: ilman takuuta energiaa ei voi laskea päästöttömäksi.

3. Energiainvestoinnit kannattaviksi

Kiinteistöissä tehtävät energiainvestoinnit tyypillisesti pienentävät huipputehon tarvetta, vähentävät riippuvuutta tuontienergiasta ja parantavat huoltovarmuutta. Yhteiskunnallisella tasolla niiden hyödyt ovat kiistattomat, mutta yksittäisen kiinteistön omistajan näkökulmasta investointipäätökset perustuvat taloudelliseen ja toiminnalliseen kokonaisarvioon: kustannuksiin, riskeihin, aikajänteeseen sekä hyötyjen kohdentumiseen. Investointi toteutuu vain, jos se on omistajalle kannattava ja kiinteistön käyttötarkoitus sekä markkinanäkymä tukevat sitä.

Uudisrakentamisessa energiatehokkuus on jo vakiintunut lähtöoletus sääntelyn ja markkinan ohjaamana. Samaan aikaan merkittävin energiansäästöpotentiaali löytyy olemassa olevasta rakennuskannasta. Kiinteistökohtainen uusiutuva energiantuotanto on puolestaan perusteltua silloin, kun se on teknisesti toteuttamiskelpoinen ja tukee kiinteistön pitkän aikavälin toimivuutta, kustannusten hallintaa ja omistajan tavoitteita.

Tässä ratkaisussa tarkastellaan, milloin ja millä edellytyksillä energiainvestoinnit ovat kiinteistön näkökulmasta perusteltuja – ja millaisilla keinoilla investoinnit saadaan toteutumaan siellä, missä ne ovat järkeviä.

Energiainvestoinneilla tarkoitetaan tässä yhteydessä rakennuksessa tehtäviä merkittäviä energiaremontteja, omaenergiantuotantoa ja varastointia, ei energiankäytön optimointia (ks. ratkaisu 4).

Toteutumista hidastavat tekijät

Energiatehokkuusinvestointien arvo ei realisoidu markkinassa riittävän selkeästi.
Investointien kannattavuus on epäselvää.
Erityisesti taloyhtiöiden osaaminen ja päätöksentekorakenne ei tue pitkäjänteisiä energiainvestointeja.
Energiaremontteja ei kannata tehdä, jos kiinteistön tulevaisuus on epävarma.
Heikko taloustilanne vähentää energiainvestointeja.
Kulujen ja hyötyjen epätasainen jakautuminen heikentää investointihalukkuutta.
Palvelumallien ja sopimuskäytäntöjen kirjavuus altistaa ostajat riskeille.
Julkiset kilpailutuskäytännöt eivät aina tue energiatehokkaiden ratkaisujen tarjoamista tai valintaa.
Energiatehokkuus ei ole osa tilaajien käytäntöjä tai prosesseja.
Energian tuotannon ja verkkoon liittämisen esteet.
Regulaation epäselvyydet.

Suosituksia ja hyviä esimerkkejä

A. Varmistetaan energiatehokkuuden systemaattinen huomiointi PTS- ja investointipäätöksissä

Energiatehokkuus tulisi integroida osaksi kiinteistöjen pitkän aikavälin suunnittelua, vastuuta ja päätöksentekoprosesseja. Yhtenä työkaluna voi toimia rakennusten perusparannuspassi.

Esimerkiksi Leasegreenin toteuttamassa PTS-hankkeessa helsinkiläisessä oppilaitoskiinteistössä Hattulantiellä saavutettiin 32 000 € vuotuinen säästö energiankulutusta optimoimalla talotekniikan uusimisen yhteydessä.

Lumo Kodit tavoittelee vähintään 30 prosentin suhteellista energiatehokkuusparannusta kaikissa koko rakennusta koskevissa peruskorjaushankkeissaan.

ARE:n toteuttama lämpöpumppulaitos kierrättää Kauppakeskus Lohen hukkalämpöä kiinteistön lämmitykseen ja käyttöveteen, mikä vähensi kaukolämmön kulutusta jopa 90 prosenttia ensimmäisenä käyttöönottovuonna.

Caverion uudisti Varman omistamaan kiinteistöön automaation ja jäähdytysjärjestelmän. Lämmitysenergian säästöksi arvioitiin yli 50 prosenttia.

B. Huomioidaan rakentamisessa tulevien energiaratkaisujen tarpeet

Varaudutaan uudis- ja korjausrakentamisessa tuleviin muutostarpeisiin esimerkiksi tila- ja sähkökapasiteetin varauksilla. Näin esimerkiksi aurinkoenergiaratkaisut, sähköautojen latauspisteet tai akut on mahdollista toteuttaa kustannustehokkaasti myöhemmin.

Kaupunkiliikenne selvittää uusissa kiinteistöhankkeissaan ja perusparannuksissaan mahdollisuudet matalalämpöratkaisuihin, hukkalämmön hyödyntämiseen sekä muihin kuin polttoon perustuviin energiaratkaisuihin.

Saikantalossa Lempäälässä on edellytetty koulurakennukseen erillisen tilan ja valmiuksien rakentamista kiinteistöakustolle.

C. Kiinteistökohtaiset energian tuotanto- ja varastointiratkaisut tutuiksi

Tehdään energian tuotanto- ja varastointiratkaisuista tunnettuja ja taloudellisesta arvioinnista helppoa kiinteistöjen omistajille.

Innovestorin ja Sitowisen energiavarastointihanke yhdistää aurinkosähköä ja akkuvarastoja hyödyntäviä kiinteistöjä virtuaaliseksi voimalaitokseksi.

Y-Säätiö tuottaa aurinkosähköä 33 kiinteistössä ja kehittää mittaamista selvittääkseen tarkemmin oman tuotannon osuuden kiinteistöjen sähkönkulutuksesta.

Suomalaisen Oilonin ChillHeat-lämpöpumppuratkaisu voitti Empire Technology Prize –kilpailun New Yorkissa, jossa etsittiin uusiutuvia ja kustannustehokkaita lämmitys- ja jäähdytysratkaisuja pilvenpiirtäjiin.

D. Edistetään elinkaarimallien ja palvelumallien käyttöä

Elinkaarimallit ja palvelumallit voivat olla toimiva tapa jakaa investointikustannuksia ja hyötyjä tasaisemmin esimerkiksi julkisissa hankinnoissa, taloyhtiöissä tai muissa kiinteistöissä.

Helsingin kaupunki toteutti Myllypuron kampuksen yhteistyössä Firan ja Caverionin kanssa elinkaarimallilla. Hankkeessa yhdistyvät energiatehokkaat talotekniset järjestelmät sekä aurinkosähkö- ja lämpöpumpputekniikka, joiden avulla yli 15 % kiinteistön energiantarpeesta tuotetaan uusiutuvilla energialähteillä.

CBRE:n toimistorakennus siirtyi geoenergiaan Advenin palvelumallilla, jossa investoinnit, operointi ja ylläpito kuuluvat palveluntarjoajalle.

ENPA-hankkeessa kehitetään energiapalvelumallia, joka tukee vähähiilisten ja energiaomavaraisten korttelien toteuttamista.

Helsingin elinkaariohjausmallissa energiatehokkuus, uusiutuva energia sekä energia- ja olosuhdemittarointi ohjaavat rakennusten suunnittelua ja toteutusta.

CapMan Real Estaten omistamassa Scandic Laajavuoressa toteutettiin Leasegreenin suunnittelema ja Heatlyn rahoittama maalämpöhanke.

E. Innovatiivisten julkisten hankintojen käytön lisääminen

Innovatiivisilla julkisilla hankinnoilla voidaan hyödyntää nykyistä tehokkaammin markkinoiden energiatehokkuus- ja innovaatiopotentiaalia.

Business Finlandin koordinoima Innovatiiviset julkiset hankinnat -rahoitus on suunnattu hankintalain mukaisille hankintayksiköille. Rahoituksella kehitetään innovatiivisia ratkaisuja palveluiden ja toiminnan uudistamiseksi esimerkiksi ympäristöystävällisemmäksi.

Vaasan yliopisto hyödynsi Business Finlandin jakamaa innovatiivisten julkisten hankintojen tukea kehittäessään allianssimallia hiilineutraalien energiayhteisöjen toteuttamiseen.

Motivan syväselvityksillä tuetaan energiatehokkuussopimuksiin liittyneiden tiettyjen organisaatioiden energiatehokkuus-, uusiutuvan energian ja vähähiilisyysinvestointien valmistelua.

F. Ohjataan kaavoituksella ja tontinluovutusehdoilla kestäviä energiaratkaisuja

Kaavoituksessa ja tontinluovutuksessa voidaan luoda edellytykset esimerkiksi alueellisille lämmitys- ja jäähdytysratkaisuille, uusiutuvan energian tuotannolle tai rakennusten energiatehokkuutta tukeville sijoittelu- ja massoitteluratkaisuille.

QHeat ja Avara ovat toteuttaneet Espoon Finnooseen geotermisen lähilämpöverkon, joka mahdollistaa rakennusten lämmityksen ja jäähdytyksen päästöttömän toteuttamisen. Hanke tukee Espoon hiilineutraaliustavoitteita.

Tampereen Energian Hiedanrantaan toteuttama kaksisuuntainen matalalämpöverkko mahdollistaa A-energialuokan energiaratkaisut uudiskohteille, hukkalämmön hyödyntämisen ja energian myynnin verkkoon.

Kannelmäen seurakunnan uudisrakennuksessa oli asetettu kaavassa -20 % minimivaatimuksia parempi energiatehokkuus.

G. Nopeutetaan omaenergiatuotannon lupaprosesseja

Lupamenettelyjen hitaus ja monimutkaisuus voivat siirtää kannattavia uusiutuvan energian investointeja.

Helsingin kaupunki tukee taloyhtiöiden energiasiirtymää Lupapiste-palvelulla, jonka kautta aurinkopaneelien ja muiden energiaratkaisujen luvanvaraisuus voi-daan selvittää nopeasti ennen investointipäätöksiä.

H. Huomioidaan luontopohjaiset ratkaisut

perinteisempien ratkaisujen rinnalla Energiainvestointeja ajatellaan usein vain teknisinä ratkaisuina. Viherrakenteet viilentävät rakennuksia ja kaupunkitilaa, parantavat aurinkopaneelien tuottoa ja pienentävät talotekniikan mitoitustarvetta – toisinaan pienemmällä investoin-nilla.

Helsingin yliopiston koordinoima LUONTEVA-hanke tuottaa tutkimustietoa muun muassa viherseinien vaikutuksesta energiatehokkuuteen.

4. Energiajohtaminen ja joustot kuntoon

Kansallisella tasolla rakennuskanta uudistuu hitaasti, joten suurin energian säästö- ja joustopotentiaali löytyy nykyisistä rakennuksista. Rakennusten energian käyttöä pystytään optimoimaan usein merkittävästi ja energiajärjestelmän käyttöön on mahdollista valjastaa joustoja, jos niin halutaan.

Kiinteistön omistajalle tämä on hyvä uutinen. Tarjolla on useita keinoja leikata energiakulutusta ilman pääomaintensiivisiä peruskorjauksia. Energian käyttöä, talotekniikkaa ja ohjausta voidaan uudistaa merkittävästi ilman raskaita remontteja ja arjen energiajohtamisella voidaan saada säästöä sekä euroissa että energiassa. Kevyilläkin keinoilla voi saada mittavat hyödyt.

Tässä ratkaisussa tarkastellaan, miten kiinteistöjen energiankäyttöä voidaan tehostaa optimoinnin, jouston ja älyratkaisujen avulla olemassa olevassa rakennuskannassa – silloinkin kun rahaa tai valmiuksia ei ole tehdä suuria teknisiä investointeja.

Toteutumista hidastavat tekijät

Kiinteistöjen energiajohtamisen taso vaihtelee suuresti.
Energiankulutuksen seuranta on puutteellista.
Vanhentuneet tai toimimattomat järjestelmät.
Epävarmuus uusien teknologioiden kypsyydestä.
Teknisen osaamisen puute.
Kiinteähintaiset energiasopimukset eivät kannusta joustoon.
Joustopalveluiden markkinat vaikeat ymmärtää.
Kiinteistökannan monimuotoisuus hidastaa skaalautumista.

Suosituksia ja hyviä esimerkkejä

A. Energiajohtaminen osaksi kiinteistöjen arkea

Kiinteistöjen energiajohtamista tulee kehittää, jotta energiankäyttöä voidaan ohjata strategisten ja taloudellisten tavoitteiden mukaisesti.

Lapin AMK liittyi energiatehokkuussopimukseen vuonna 2020. Sopimuksen tavoitteiden saavuttamisessa avainasemassa on kiinteistöjen energiankulutuksen seuranta, joka Lapin AMK:ssa toteutetaan Granlund Managerin avulla. Seuranta auttaa ohjaamaan energiankulutusta, havaitsemaan poikkeamat ja tekemään PTS-suunnittelua.

Luotean energiamanageeraus auttaa Kauppakeskus Jumboa optimoimaan energiankulutusta ja tunnistamaan energiansäästömahdollisuuksia. Arvioidut säästöt vastaavat noin 180 omakotilan vuotuista energiankulutusta.

LeaseGreen valittiin eQ:n 150 kiinteistökohteen energiajohtamisen kumppaniksi aiempien energiansäästötulosten pohjalta.

Senaatti-kiinteistöt säästi lähes 100 000 MWh energiaa säätämällä noin tuhannen valtion rakennuksen talotekniikkaa ja lämpötiloja tilojen käytön mukaan.

Varma paransi Enerzin kanssa Pitäjänmäen toimistokiinteistön energiaratkaisuja sekä seuraamasi tuloksia pitkäjänteisesti.

S-ryhmässä energiatehokkuutta kehitetään osana jatkuvaa kiinteistöjohtamista. Kulutustietoa hyödynnetään esimerkiksi investointien tunnistamisessa ja energiatehokkuustoimien suunnittelussa.

B. Automaatio kuntoon ja varmista että se myös toimii

Automaatioon investoiminen ei riitä – ratkaisevaa on, että järjestelmät myös oikeasti toimivat ja tavoitellut hyödyt saavutetaan.

Taltekan koordinoimassa hankkeessa kehitetään ohjeita rakennusten automaation suunnitteluun ja automaatiokatsastukseen. Automaatiokatsastus tuo käyttövaiheeseen uuden toimintatavan, jolla rakennuksen omistaja voi arvioida automaatiojärjestelmän tilaa, toimivuutta ja ylläpidon tarpeita.

LeaseGreen toteutti As Oy Kurkisuontie 11:n maalämpöjärjestelmän, jonka automaatio mahdollistaa etäseurannan ja jatkuvan optimoinnin.

C. Hyödynnä dataa ja ennakoivaa ohjausta

Kiinteistöistä kerättävä data sekä kehittyneet analytiikka- ja ohjausratkaisut mahdollistavat energiatehokkuuden systemaattisen kehittämisen.

Antilooppi seuraa ja säätää kiinteistöjensä energiankulutusta älykkään ohjausjärjestelmän avulla yhdessä kiinteistöhuollon kumppaneiden kanssa, tavoitteena parantaa edelleen kiinteistöjen olosuhteita ja samalla säästää energiaa.

Hemsö kokoaa Satakunnan ammattikorkeakoulun pilottikiinteistön talotekniikan datan yhdelle alustalle ja hyödyntää digitaalista kaksosta energiatehokkuuden ja olosuhteiden optimointiin.

YIT vähensi Sture69/7-toimistokiinteistön energiankulutusta 13 % reaaliaikaisen seurannan ja tekoälyohjauksen avulla.

D. Kiinteistöalan osaamisen vahvistaminen

Ilman oikeaa osaamista ja teknisiä valmiuksia teknologia jää hyödyntämättä kaikilla tasoilla taloyhtiöistä ammattilaisiin.

Taloyhtiöille energianeuvontaa tarjoavat esimerkiksi Kiinteistöliitto, Helsingin kaupungin energianeuvonta ja HSY:n Ilmastoinfo. Motiva tarjoaa energianeuvontaa myös muille kiinteistöille. Kiinko järjestää kiinteistöjen energiajohtamisen maksullista koulutusta asuin- ja toimitilakiinteistöjen parissa toimiville ammattilaisille. SuLVI kouluttaa muun muassa automaation, kulutusjouston ja SRI-arviointien hyödyntämiseen.

E. Energian sopimus- ja palvelumallit tukemaan kulutusjoustoa

Jouston hyödyntäminen kiinteistöissä edellyttää selkeitä sopimus- ja palvelumalleja, jotka tekevät siitä taloudellisesti kannattavaa ja helppoa. Kiinteistönomistajat tarvitsevat selkeitä tapoja toteuttaa joustoja ja hyötyä niistä.

Lumo Kodit Oyj (aiemmin Kojamo) ja Vantaan Energia solmivat 2023 kysyntäjoustosopimuksen Lumo Kodit Oyj:n Vantaan asuinkiinteistöistä. Vantaan Energia ohjaa kiinteistöjen lämmitystä ennakoivasti, kaukolämpöverkon tarpeiden mukaan.

Lumo Kodit ja Alva hyödyntävät yli 40 Lumo-talossa Jyväskylässä kaukolämmön kysyntäjoustoa ja huipputehonrajoitusta.

F. Vapaaehtoinen energiatehokkuussitoumus taloyhtiöille

Vapaaehtoiset energiatehokkuussopimukset ovat vakiintunut keino kannustaa suuria kiinteistönomistajia energiatehokkuustoimiin. Vastaava malli voisi kannustaa myös taloyhtiöitä.

Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksilla on vuodesta 2010 edistetty suurten kiinteistönomistajien energiatehokkuustoimia. Säästötavoite tulee energiatehokkuusdirektiivistä, ja tähän tavoitteeseen vuokra-asuntoyhteisöjen ja toimitilakiinteistöjen toimenpideohjelmiin liittyvät tahot sitoutuvat.

G. Lisätään tietoa rakennusten älyvalmiuksista Esimerkiksi SRI (Smart Readiness Indicator) voi toimia työkaluna rakennuksen älykkyyden kuvaamiseen myyntitilanteissa.

ERKKI-hankkeessa testattiin SRI-arviointeja useissa kiinteistöissä. Pilottien perusteella rakennusten älyvalmiuksia voidaan parantaa merkittävästi peruskorjausten yhteydessä. Arviointeja voidaan tehdä myös digitaalisen kiinteistödatan avulla, ja tekoäly voi tukea laajojen kiinteistösalkkujen tarkastelua sekä kehityskohteiden tunnistamista.

Granlund selvitti Espoon kaupungin kahden koulukiinteistön äly- ja datavalmiuksia SRI-viitekehyksellä ja tunnisti kehityskohteita energiatehokkuuteen, sisäolosuhteisiin ja ylläpidon ennakoivuuteen.

Kauppakeskus Sello on yksi Euroopan korkeimman SRI-arvosanan saavuttaneista kiinteistöistä.

5. Tilat käyttöön ja energiahukka kuriin

Kansallisella tasolla tyhjät ja vajaakäyttöiset rakennukset kuluttavat Suomessa huomattavan määrän energiaa. Tyhjien tilojen energian
kulutus on suuruusluokaltaan 5 prosenttia koko rakennuskannan energian käytöstä. Vajaakäyttöisten tilojen energiankulutuksesta ei ole edes arviota. Suomessa kohdistuu siis merkittävä osa energiapanoksista ja päästöistä tiloihin, jotka eivät tuota arvoa kenellekään.

Kiinteistön omistajalle vajaakäyttö on ennen kaikkea liiketoiminnallinen ongelma: tyhjät neliöt eivät tuota vuokratuloa, ja asiakasvirran hiipuminen heikentää kiinteistön arvoa. Energiakulut ovat vain yksi menoerä – suurempi menetys on käyttämätön tila. Väestön keskittyessä kasvukeskuksiin yhä useampi omistaja kohtaa tämän ongelman tulevina vuosina, kun asuintaloja, liiketiloja ja sote-kiinteistöjä jää tyhjilleen.

Energiankäytön vähentäminen tyhjissä tiloissa lievittää seurauksia, mutta ei ratkaise juurisyytä. Kestävä ratkaisu löytyy tilojen tehokkaammasta käytöstä, joustavammista käyttötarkoitusten muutoksista ja oikea-aikaisista korjauksista. Jos kiinteistölle ei ole odotettavissa käyttöä tulevaisuudessakaan, se tulee purkaa ja materiaalit ottaa hyötykäyttöön (Lue lisää: Korjaussuunnitelma – 10 ratkaisua kiinteistö- ja rakennusalan kestävyyteen.)

Tämän ratkaisun ytimessä on kysymys: kuinka varmistamme, että Suomessa ei lämmitetä tyhjiä neliöitä, vaan suunnataan energiapanokset tiloihin, joille on tulevaisuutta?

Toteutumista hidastavat tekijät

Käyttötarkoituksen muutosten byrokratia ei pysy kysynnän muutosten perässä.
Konversioiden vaatimustaso voi nousta suhteettoman raskaaksi.
Investointihalukkuus on heikkoa rakennuksissa, joiden tulevaisuuden käyttö on epäselvä.
Vajaakäyttö jää piiloon ilman käyttöasteen seurantaa.
Kylmänäpidon riskit hidastavat vajaakäyttöisten tilojen energianoptimointia.
Alueelliset erot tekevät ratkaisuista paikallisesti haastavia.
Käyttöä vailla olevien rakennusten purkupolku on hidas ja kiertotalouden kannalta puutteellinen.

Suosituksia ja hyviä esimerkkejä

A. Käyttötarkoituksen muutosten sujuvoittaminen

Salliva kaavoitus ja ennakoitavat lupakäytännöt nopeuttavat tyhjien tilojen palauttamista alueelle sopivaan käyttöön.

Helsinki kumosi vuonna 2024 aiemmat konversioperiaatteet, jotta toimistotilojen muuttaminen asunnoiksi helpottuisi ja hakemuksia käsiteltäisiin jatkossa myönteisemmin tapauskohtaisesti.

Varke voi myöntää luvan valtion tukemien vuokra- ja asumisoikeusasuntojen tilapäiseen käyttötarkoituksen muutokseen, jos se ehkäisee tilojen tyhjillään oloa.

B. Konversiokohteiden vaatimustaso vastaamaan korjausrakentamista

Korjausrakentamisen lähtökohdat mahdollistaisivat konversioita tilanteissa, joissa uudisrakentamisen taso tekisi muutoksesta kannattamattoman.

Opiskelija-asumisen vaatimukset voivat olla tavanomaista uudisrakentamista lievemmät esimerkiksi asunnon pinta-alan osalta. Samankaltaisia lievennyksiä voitaisiin harkita konversiokohteisiin.

C. Kiinteistöjen käyttöasteen systemaattinen parantaminen

Monikäyttö, joustavat tilakonseptit ja parempi käyttöastedata vähentävät vajaakäyttöä ja ohjaavat tiloja tarkoituksenmukaiseen käyttöön.

Antiloopin Aina Valmis ja POOL -konseptit parantavat kiinteistöjen käyttöastetta tarjoamalla sekä heti muuttovalmiita toimistoja että joustavasti vuokrattavia pientoimistoja ja kokoustiloja.

Espoon, Helsingin, Vantaan ja HSY:n Kiertotalot-hankkeen innovaatiokilpailussa Vantaan haasteen voitti Ramboll Finlandin ratkaisu, joka tunnistaa potentiaalisia tyhjiä tiloja ja ehdottaa niille uusia käyttötarkoituksia.

D. Ohjeet vajaakäyttöisten tilojen lämpötilojen laskuun

Reaaliaikainen olosuhde- ja käyttöastedata mahdollistaa lämpötilojen ja ilmanvaihdon hallitun laskun ilman tarpeettomia riskejä.

E. Valtakunnallinen ohjaus purettavalle kiinteistökannalle

Rakennukset, joille ei ole pitkälläkään aikavälillä odotettavissa käyttöä, tulee voida purkaa sujuvasti ja materiaalit hyödyntää vastuullisesti.

Hallituskaudella 2023–2027 on selvitetty alueiden eriytymisen vaikutuksia asuntokantaan sekä tyhjien tilojen vajaakäytön vähentämistä. Seuraavaksi luontevaa olisi etsiä ratkaisuja ja tehdä tarvittavia lakimuutoksia.

Ympäristöministeriön ja Motivan työpajasarjassa etsittiin ratkaisuja tyhjien ja vajaakäyttöisten tilojen hyödyntämiseen. Tyhjien tilojen potentiaali käyttöön -yhteenveto kokoaa työn keskeiset ratkaisut ja hyvät käytännöt.

Lataa julkaisut käyttöösi

Lataa julkaisut talteen! Julkaisujemme taustaraportit kuvaavat ratkaisuja ja suosituksia tarkemmin sekä tarjoavat vinkkejä lisälukemiseen. Lisäksi ne sisältävät lisää kymmeniä hyviä esimerkkejä jo olemassa olevista toteutuksista ja toimintamalleista.

Taustaraporteista saat syventävää tietoa

5 ratkaisua energiamurrokseen – taustaraportti

Taustaraportissa syvennetään suosituksia energiamurroksen vauhdittamiseksi ja esitellään esimerkkejä hyvistä jo tehdyistä toteutuksista ja käytössä olevista toimintamalleista.

Tutustu taustaraporttiin (pdf)

10 ratkaisua kiinteistö- ja rakennusalan kestävyyteen – Korjaussuunnitelman taustaraportti

Korjaussuunnitelman taustaraportti kuvaa kaikkia suosituksia tarkemmin, tarjoaa vinkkejä lisälukemiseen ja esittelee kymmeniä hyviä esimerkkejä lisää.

Tutustu taustaraporttiin (pdf)

Kestävyyden kuntotarkastuksen taustaraportit

Kiinteistö- ja rakennusalan kestävyyden kuntotarkastuksen jokaiselle osiolle: Ilmasto, Luonto, Kiertotalous ja Energiamurros, on erillinen taustaraportti, joka syventää tietoa tarkemmalle tasolle.

Tutustu julkaisuun ja sen taustaraportteihin

Tämän julkaisun on mahdollistanut #BuildingLife -hanke.