Korjaaminen on lähtökohtaisesti kiertotalouden mukaista, mutta voitaisiinko nykyistä useammin valita korjaaminen purkamisen sijaan? Ja kuinka voisimme nostaa korjaushankkeiden kiertotalousastetta? Korjaamisella tehdään tiloista uuden käyttäjän toimintaan soveltuvia, mutta mitä jos toiminta sopeutettaisiinkin tiloihin ja vältettäisiin kalliit remontit? FIGBC:n kiertotalouden teematapaamisessa 5.10. kuultiin onnistumistarinoita korjaushankkeiden kiertotalousasteen nostamisesta sekä keskusteltiin käyttötarkoituksen muutoshankkeiden haasteista ja niiden sujuvoittamisesta.
Ella lahtinen, FIGBC:n kiertotalouden asiantuntija, toivotti kaikki tervetulleeksi tapahtumaan ja pohjusti aihevalintaa kolmella visualisoinnilla, joista nähtiin, että korjaus- ja muutoshankkeiden kiertotalouden parantamisella päästään kiinni ”pienempiin” ja vähemmän energiaa vaativiin kiertoihin sekä toteutetaan jätehierarkian ensimmäistä askelta jätteen määrän vähentämistä, kun rakennuksia ja niiden materiaaleja ei päästetä jätteeksi asti.
Korjaamisen kannattavuuden monet mittarit
Arto Toorikka Vahaselta lähestyi päivän teemaa käytännönläheisesti tarkastelemalla korjaamisen kannattavuutta mitattavien lukujen kautta. Hän kyseenalaisti suomalaisen tavan katsoa korjaushankkeita puhtaasti investointikustannusten kautta ja arvioida hankkeen kannattavuutta vain niiden perusteella. ”Tämä ei ole riittävää, vaan lisäksi tulee huomioida hankkeen elinkaarikustannukset ja välilliset kustannukset – mitkä ovat esimerkiksi oppilaiden kuljetuskustannukset koulurakennuksen tapauksessa?” Toorikka haastoi ja näytti esimerkin koulurakennuksen päivittämisestä, missä raskas peruskorjaus osoittautui purkavaa uudisrakentamista paremmaksi vaihtoehdoksi kustannusten valossa.
Myös hiilidioksidipäästöt tulee sisällyttää arviointiin. Niidenkin osalta on tärkeää pohtia, mihin päästöt suhteutetaan – esimerkiksi neliöihin vai käyttäjämääriin? Tulokset voivat olla hyvin erilaisia tarkastelutavasta riippuen.
Esityksessään Toorikka peräänkuulutti alan toimijoita katsomaan rakennetun ympäristön kehitystä laajalla katsannalla, koko elinkaarta tarkastellen. Rakennusten kunto heikkenee jatkuvasti ja tekninen käyttöikä on rajallinen, vaikka toivoisimme niiden olevan ikuisia. Elinkaaren päätyttyä on tärkeää saattaa materiaalit uudelleen käyttöön, mutta tärkeämpää on suorittaa kaikki oleelliset korjaukset oikea-aikaisesti. Korjausten oikea ajoittaminen on tärkeää, missä auttaa riskien arviointi ja kuntokartoitukset.
Elinkaaritarkastelu on yleistyvä tapa, jonka tavoitteena on määrittää rakennukselle vaihtoehtoiset potentiaaliset elinkaaren jatkumot ja tuottaa keskenään vertailukelpoista tietoa eri vaihtoehtojen kustannuksista ja kasvihuonekaasupäästöistä pidemmällä aikavälillä. Hyvän elinkaaritarkastelun pohjana toimii hyvät tiedot rakennuksen teknisestä kunnosta ja korjaustarpeista, luotettava arvio tulevista käyttötarpeista ja vaihtoehtojen yhdenmukainen keskinäinen vertailu. Vertailun laadun takaamiseksi on pidettävä huolta, että kaikissa analyyseissä (esim. elinkaaren hiilijalanjälki ja elinkaarikustannukset) tehdyt oletukset ja menetelmät ovat yhdenmukaisia, tai erot eri laskelmien kesken huomioidaan.
Rakennus on kallis ja epäkäytännöllinen, mikäli muuntojoustavuutta, huollettavuutta tai vaihdettavuutta ei ole huomioitu jo suunnitteluvaiheessa. Erityisen kallis rakennus on silloin, mikäli sen käyttäjät eivät ole siihen tyytyväisiä, käyttöaste on matala ja sisäilmaolosuhteet ovat huonoja.
Onnistumisia rakennusosien ja irtaimiston uudelleenkäytöstä
Korjausten yhteydessä on paljon mahdollisuuksia saattaa rakennusten osia tai irtaimistoa uudelleenkäyttöön tai kierrätykseen. Tapahtumassa kuultiin kolme kannustavaa esimerkkiä, joiden avulla korjaus- ja muutoshankkeidenkin kiertotalousaste paranee.
Petri Salmi Spolia Design Oy:ltä esitteli kohteita, joista yritys on pelastanut rakennusten osia uudelleen käytettäväksi. Esimerkiksi Helsingin Katajanokan 60-luvun kohteesta irrotettiin lasirakenteita ehjinä ja niiden uudelleen käytöllä säästettiin materiaaleja sekä vältyttiin uusien rakentamisen ilmastopäästöiltä. Hankkeen kiertotaloutta olisi helpottanut, mikäli irrotettavuus olisi otettu huomioon jo suunnitteluvaiheessa niin rakennetasolla kuin ikkunalasien ja -rungon välillä.
Risain Oy tuottaa toimijoille irtaimiston, laitteiden ja rakennusosien kierrätyspalveluita auttamalla arvioimaan uusia käyttökohteita niille ja markkinoimalla niitä esimerkiksi netin markkinapaikoilla. Sirpa Rivinoja Risain Oy:ltä kertoi esimerkkikohteesta, jossa 20 vuorokauden aikaikkunassa saatiin toimitettua 94 % myyntiin asetetuista tuotteista ostajalle ennen purkutyön aloitusta. Kohteesta toimitettiin uudelleenkäyttöön 18 tonnia laitteita ja muuta irtainta, joiden rahalliseksi tuotoksi muodostui yli 30 tuhatta euroa. Vaihtoehtoisesti näiden tavaroiden kierrätys jätteenä olisi tuottanut kustannuksia ja työtä. Tärkeä oppi tästä hankkeesta oli, että uudelleenkäytettävät kohteet tulee suojella ilkivallalta ja purkutyömaalta.
Käytännön kokemukset Spolialta sekä Risainilta osoittavat, että on tärkeää suunnitella uudelleenkäyttö purettavan rakennuksen omistajan kanssa hyvissä ajoin ennen purkutyön aloittamista. Teknisten vaatimusten täyttämisen kehittämiseksi tarvitaan lisää todellisia hankkeita – Petri ja Sirpa kannustavat kaikkia alan toimijoita ja virkamiehiä rohkeisiin kokeiluihin!
Durat Oy:n toimitusjohtaja Heikki Karppinen kertoi yrityksen tuotteista, jotka valmistetaan 30 %:sti kierrätysmuovista. Materiaalista pystyy tekemään puusepän työstömetodeilla toteutuksia, jotka ovat saumattomia, kestäviä, ja muokattavia. Kaiken kehitystyön tavoitteena yrityksessä on, että neitseellisen materiaalin kulutus pienenee. Yritys etsii jatkuvasti uusia kierrätysraaka-aineita, jotta tuotteiden ympäristöystävällisyyttä voidaan parantaa. Lisäksi kiertotalouden mukaista suunnittelua ohjaa purettavaksi suunnittelu ja uudelleen kierrätys. Kaikki Duratin valmistama materiaali voidaan vastaanottaa takaisin ja käyttää uuden tuotteen raaka-aineena. He haluavat myös kehittää käytettyjen tuotteiden uudelleenkäyttöä (hionta, maalaus, muokkaukset), jonka on laskettu olevan kannattavaa Duratille sekä uudelleenkäytetyn tuotteen ostajalle.
Joustava tilankäyttö ja käyttötarkoituksen muutokset ovat kiertotalouden ytimessä
Heidi Falkenbach (apulaisprofessori, Aalto yliopisto) johdatteli puheenvuorossaan muunneltavuuden ja muuntojouston aihepiiriin. On inspiroivaa pohtia, kuinka rakennusten käyttötarpeet tulevaisuudessa muuttuvat. Mikäli rakennuksen käyttöiäksi tavoitellaan 100 vuotta (tai 50), ei voida ennakoida kaikkia tulevia muutoksia. Siksi tulee ratkaista rakennusten muuntojoustavuuden haasteet. Dipoli-talo Aalto-yliopiston kampuksella Espoon Otaniemessä on mainio esimerkki muuntojoustavuudesta – sitä on vuosien varrella käytetty hyvin eri tavoin.
Muutoksen nopeus on yllättänyt kaikki (esim. hybridityö) ja meillä on kiire ottaa muuntojoustavuuden ratkaisuja käyttöön. Samaa aikaa muuntojoustavuus on hyvin tuore käsite, eikä sen kaikkia näkökulmia vielä ymmärretä. Yhteisiä uusia työkaluja ja -malleja alalle tarvitaan esimerkiksi kaavoitukseen.
Rakennuksen vajaakäyttö on usein itseään voimistava kierre, mikä vaikuttaa myös ympäröivään alueeseen. Falkenbach kuvasi asiaa negatiiviseksi noidankehäksi: kun rakennuksen vuokrausaste pienenee, siitä tulevat tulot vähentyvät, eikä korjauksiin ja ylläpitoon tarvittaviin investointeihin ole yhtä helppoa enää löytää varoja. Samalla tyhjät rakennukset heijastuvat koko alueen profiilin muutokseen, joka edelleen laskee alueen rakennusten houkuttelevuutta. Noidankehä johtaa pahenevaan taloudelliseen kierteeseen, joka heijastuu myös alueen kehitykseen.
Vajaakäytön vastakohtana rakennuksia voi kuluttaa liiallinen käyttö, johon rakennusta ei ole suunniteltu. Esimerkiksi päiväkotia saatetaan käyttää liian suurella volyymillä, johon ilmanvaihtoratkaisut eivät riitä, mikä voi johtaa vaikkapa huonoon sisäilman laatuun tai kosteusongelmiin.
Falkenbach esitteli neljä tapaa lähestyä ongelmaa: purkava täydennysrakentaminen, käyttötarkoituksen muutos, korjaaminen ja uudistaminen. Kaikkiin liittyy haasteita ja mahdollisuuksia, ja esityksessä kuultiin näkökulmia niiden hahmottamiseen. Kestävyyshaasteiden ratkaiseminen kohdistaa painetta purkamisen vähentämiseen ja korjaamisen lisäämiseen. Rakenteelliset vaatimukset joustavuuden suhteen kasvavat, mikäli joustavampia tiloja halutaan. Haaste on, että rakenteelliset ratkaisut parikymmentä vuotta vanhassa rakennuskannassa rajoittavat muutoksia ja joustavuutta.
Kimmo Kurunmäki RAKLI ry:stä esitteli muutama vuosi sitten toteutetun ”Tilat käyttöön” -kehitysklinikan tuloksia. Klinikassa mietittiin yhdessä alan toimijoiden kesken, kuinka käyttötarkoituksen muutoksia ja tilatehokkuutta voitaisiin edistää. Tulosraportti löytyy verkosta ja sisältää edelleen relevantteja nostoja. Kurunmäki painotti, ettei meillä ole varaa käyttää vajavaisesti olemassa olevaa rakennettua ympäristöä. Rakennuksien vajaa hyödyntäminen vaikuttaa lisäksi laajasti rakennusta ympäröivän infrastruktuurin vajaakäyttöön.
Kaupunki muuttuu kaiken aikaa ja rakennetun ympäristön pitäisi jatkuvasti pystyä ottamaan näitä muutoksia vastaan. Myös Kimmo Kurunmäki kaipaisi Heidi Falkenbachin tavoin enemmän konkretiaa, kuinka uusi maankäyttö- rakennuslaki (hyvien uusien tavoitteiden lisäksi) konkreettisesti ohjaisi rakennettua ympäristöä joustavammaksi. Yksi hyvä konkreettinen muutosehdotus on, että kaavan tilapäinen poikkeuslupa olisi viiden vuoden sijaan kymmenen vuotta. Tällöin kynnys investoida tilapäisiin muutoksiin pienenee.
Kurunmäki peräänkuuluttaa toimenpiteitä myös kaupungeilta. Jos strategioissa lukee kiinteistökannan tehokas käyttö, sen pitäisi näkyä myös konkreettisissa linjauksissa. Enemmän voisi olla myös kaupunkiorganisaatioissa kokeilukulttuuria ja riskinottohalua. Rakennusten käyttötarkoitusten muutoksissa tulee ymmärtää, että tyhjillään oleva rakennus ei sisällä enää mitään käyttötarkoitusta. Jos uudella kaavalla halutaan edistää joustavuutta, tulee pohtia, mitä käyttötarkoituksia koko kohteen elinkaaressa voisi olla – ei vain seuraavan nähtävissä olevan (noin 10 v) käyttötarkoituksen osalta. Aluekehityksessä pitäisikin katsoa koko aluetta kaupungin tavoitteiden näkökulmasta yksittäisen kiinteistön sijaan.
Reijo Väliharju on ollut kaupunkikehityksessä mukana Tampereella 30 vuotta. Viime vuodet hän on ollut mukana kehittämässä Hiedanrantaan Tampereelle uutta asumista ja tilaa työpaikoille. Hiedanranta on vanha teollisuusalue Tampereella, jonka kehittämisessä on haluttu ottaa alueen tulevat käyttäjät mukaan suunnittelemaan vähähiilistä ja kiertotaloutta toteuttavaa aluetta.
Väliharjun kokemus on, että vanhojen teollisuusrakennusten kunnostus uuteen käyttöön on suunnilleen yhtä kallista, kuin uusien rakennusten tuotanto. Hiedanrannassa vanhojen rakennusten hyödyntäminen ei ole kiinteistöliiketaloudellisesti ollut tuottavaa, mutta alue on kiinnostanut kulttuurihistoriansa vuoksi tulevia käyttäjiä paljon. Samalla kuntalaisilta on saatu valtava panos alueen kehittämiseen, mikä ei kuitenkaan näy kuntatalouden laskelmissa. Hiedanrannassa on pidetty kaupunkilaisia osallistavia tilaisuuksia alueella järjestettävien tapahtumien ohessa (eikä erikseen suljettujen ovien takana kaupungintalolla), mikä on räjäyttänyt kuntalaisten osallistumisaktiivisuuden kaupunkisuunnitteluun.
Väliharju esitti lopuksi toiveen, että Suomessa tutkittaisiin tapoja kehittää yleispiirteistä kaavoittamista. Näin voitaisiin mahdollisesti luoda vaihtoehtoja vallalla olevalle mallille, missä tehdään tarkkoja yksityiskohtaisia määräyksiä.
Kerttu Kurki-Issakainen on työssään Helsingin kaupungin asemakaavoituksessa pohtinut aluesuunnittelun näkökulmia konversiokysymyksiin liittyen. Kaupungin tavoitteena kiertotalouden taustalla on resilientin ja kestävän kaupungin suunnittelu siten, että muutosten vaikutuksia tarkastellaan eri mittakaavoissa ja eri aikajanoilla. Purkamisen ja uudisrakentamisen aiheuttama hiilipiikki asettaa paineita olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämiseen hiilineutraaliustavoitteiden saavuttamiseksi, mutta kokonaisuuden kannalta tulee ottaa huomioon kestävän kehityksen eri ulottuvuudet. Ympäristönäkökulmasta rakennuksen säilyttävä ratkaisu on usein purkavaa uudisrakentamista parempi vaihtoehto, mikäli siitä johtuvat seurannaisvaikutukset eivät osaltaan heikennä ympäristötavoitteita.[EL1]
Käyttötarkoitusten muutokset ovat olleet Helsingissä 2010-luvulta lähtien kasvava ilmiö. Vuonna 2019 yli 200 kohdetta ja yli miljoona neliömetriä oli konversioprosessissa. Kohteet ovat hyvin erilaisia ja vaihtelevat uudehkoista toimistorakennuksista vanhoihin arvorakennuksiin ja tehtaista oppilaitoksiin. Muutoksia tehdään ennen muuta vapaarahoitteisiksi asuinrakennuksiksi, mutta myös muihin käyttötarkoituksiin. Konversiorakentaminen on melko kallista ja vaativaa toteuttaa ja muutoshakemukset kohdistuvat siten halutuimmille alueille. Monet vajaakäyttöalueista ja -kohteista sijaitsevat kuitenkin eri paikoilla, kuin konversiohalukkuus. Suuri osa konversiokohteista sijaitsee alueilla, joilla on kysyntää toimitiloille ja palveluille myös tulevaisuudessa. Kestävässä kaupunkirakenteessa tiiviillä, joukkoliikenteellä hyvin saavutettavilla alueilla, on oleellista pitää kiinni alueellisesta muuntojoustavuudesta, joka mahdollistaa niin seutua palvelevat erityistoiminnot ja työpaikat kuin lähipalvelut asukkaille. Parhaimmillaan konversiokohde säilyttää kaupungin kerrostumia, avaa kaupunkilaisille aiemmin suljettuja kiinnostavia kohteita, luo uusia monipuolisia toimintaedellytyksiä sekä parantaa alueen palvelutasoa ja vetovoimaa.
Konversiorakentamisen isosta kuvasta päädyttiin vielä tilaisuuden lopuksi HOASin case-esittelyyn. HOASin kiinteistöjohtaja Kim Lindholm esitteli Rastilan metroaseman tuntumassa tyhjillään olleen toimitalon muuntamista nykyaikaisiksi opiskelija-asunnoiksi. Opiskelija-asuminen oli hyvä vaihtoehto, sillä autopaikkoja kohteessa ei ollut paljon, mutta se sijaitsi hyvien kulkuyhteyksien varrella. Olisi ollut järjetöntä purkaa 20 vuotta vanha rakennus, kun konversiohankkeella sille saatiin uusi elämä ja mielenkiintoinen kohde HOASille. Toimistotalossa ollut iso huonekorkeus mahdollisti tehokkaiden asumisratkaisujen kehittämisen (esimerkiksi nukkumaparvet). Toimistorakennukseen rakennettiin 100 asuntoa, joista valtaosa on pieniä yksiöitä, sekä perinteistä mutta myös uudenlaista matalan kynnyksen yhteistilaa, kuten pesutupa, kuntosali, työskentelyyn soveltuvat aulatilat sekä yhteiskeittiö.
Tilaisuuden kaikkien puheenvuorojen selkeänä yhteisenä tekijänä oli nykyisen rakennuskannan säästäminen sekä mahdollisimman tehokas hyödyntäminen.
P.S. Tampereen yliopistolla ollaan käynnistämässä jatkotutkimusta pohtimaan vaativien korjaushankkeiden johtamishaasteita. Konversiotutkimushankkeeseen ovat tervetulleita käynnissä olevat ja hiljattain toteutetut konversiohankkeet. Voi ottaa yhteyttä Arto Saareen (professori, rakennustuotannon ohjaus) Tampereen yliopistolta hankkeeseen liittyen etunimi.sukunimi@tuni.fi.
Tilaisuuden esitykset:
